Calcolo canone locazione: qual è il prezzo del tuo affitto

Hai un appartamento e vuoi affittarlo e, magari, è vuoto da mesi? Oppure è affittato, ma rende troppo poco o, ancora, stai semplicemente cercando un modo efficace per mettere a reddito quello spazio?

In tutti questi casi, la domanda è spontanea: “quanto posso chiedere? Quanto vale il mio immobile sul mercato degli affitti?”

Questa domanda è sacrosanta, ma la risposta non è mai un numero fisso.

Perché se pensi che basti vedere cosa chiedono i “vicini” su Idealista, allora sappi che stai solo vedendo la vetrina. 

Andiamo nel dettaglio per capire qual è il calcolo canone locazione da fare per arrivare all’affitto giusto!

Partiamo da una distinzione fondamentale: affitto tradizionale o affitto breve?

Il termine canone di locazione si usa spesso per indicare l’affitto mensile che un proprietario chiede per dare in uso il proprio immobile. Ma non tutti gli affitti sono uguali.

L’affitto tradizionale è quello a cui molti pensano per primi: contratto 4+4, oppure 3+2, o ancora contratto transitorio. In questo caso si parla effettivamente di un canone mensile fisso. Si definisce all’inizio e rimane stabile (salvo aggiornamenti ISTAT).

L’affitto breve è quello che si riferisce a locazioni di massimo 30 giorni (può essere più lungo, a seconda dei casi), pensate per turisti, lavoratori in trasferta, studenti in mobilità o persone che hanno bisogno di evadere dalla propria “solita” realtà. Questa tipologia di affitto consente di ottenere una redditività molto più alta, nonché una migliore gestione dell’immobile. 

Calcolo canone locazione: cosa incide davvero sul valore dell’immobile?

Sia che tu stia pensando a un affitto tradizionale o a un affitto breve, ci sono diversi fattori oggettivi da considerare. Non è certo un prezzo che si può inventare su due piedi. Tra gli elementi da tenere a mente abbiamo:

• La posizione dell’immobile. Centro storico, zona universitaria, quartiere residenziale? Vicino ai mezzi pubblici? Zona con richiesta turistica?
• La tipologia e metratura. Bilocale, trilocale, open space, mansarda?
• Lo stato dell’immobile. Da ristrutturare, ristrutturato, arredato, con comfort moderni?
• Il piano, esposizione, balconi, ascensore. Anche questi sembrano dettagli, ma non lo sono.
• Il contesto e servizi. Il palazzo è curato? Ci sono parcheggi, supermercati, scuole, ristoranti?

Fin qui, tutto molto “da manuale”. Ma se vuoi davvero massimizzare il valore del tuo immobile, devi considerare anche altro.

Calcolo canone locazione con valore catastale

Questo metodo serve soprattutto per fare una stima di rendimento annuo, utile a confrontare investimenti.

Come si effettua?

1. Recuperi la rendita catastale (la trovi nella visura catastale)
2. La moltiplichi per un coefficiente che cambia a seconda della categoria (es. 105 o 120)
3. Ottieni un valore di riferimento utile per il fisco o per stimare la redditività teorica dell’immobile

Esempio:

 Hai un immobile con rendita catastale di 500€
→ 500 × 120 = 60.000 € (valore catastale “presunto”)
Se l’affitti a 600€/mese = 7.200€/anno
→ Rendimento lordo = 7.200 ÷ 60.000 = 12%

Affitto breve: il prezzo giusto cambia (e va gestito)

Quello degli affitti brevi è un settore estremamente dinamico. Pertanto, è difficile che il calcolo del prezzo sia statico. Si lavora con tariffe dinamiche, e qui il gioco si fa più interessante (e più redditizio).

I principali fattori che determinano il prezzo per un affitto breve sono:

• stagionalità: in alcune città il turismo è altissimo in certi mesi, quasi nullo in altri. Il prezzo deve seguire il mercato;
• eventi locali: una fiera, una partita, un festival, possono raddoppiare la richiesta per pochi giorni;
• occupazione media della zona: se in zona c’è domanda alta, puoi permetterti prezzi più ambiziosi;
• reputazione online e recensioni: un immobile con 4,9 stelle in piattaforme di recensioni ha sicuramente un potere di attrazione (e di prezzo) più alto;
• livello di servizio offerto: non è solo l’appartamento. È anche l’accoglienza, la pulizia, la flessibilità del check-in, il design, le piccole attenzioni.
  

Il calcolo canone locazione che facciamo noi (perché è tutto tranne che improvvisato)

Quando ci occupiamo della gestione di un immobile in affitto breve, studiamo il contesto, analizziamo i dati reali, confrontiamo gli immobili simili, e poi:

• simuliamo il rendimento mensile e annuale atteso;
• valutiamo il potenziale di rivalutazione dell’immobile (dopo home staging o piccoli interventi);
• impostiamo una strategia a medio-lungo termine, che include stagionalità, promozioni e visibilità online

Il nostro obiettivo? Non farti guadagnare di più solo a luglio, ma ogni mese.

Il canone giusto non si indovina: si costruisce

Il valore del tuo immobile merita un calcolo preciso.

Ricorda che non c’è un prezzo sempre giusto, valido per qualsiasi immobile. C’è un potenziale. E va tirato fuori con le giuste mosse.

SOGI Gestioni è specializzata proprio in questo: mettere a reddito gli immobili con gli affitti brevi, rivalutandoli in chiave moderna e strategica. Ti aiutiamo fare le scelte giuste per guadagnare di più, senza stressarti.

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