Affitti brevi: come vanno dichiarati?

Gli affitti brevi sono inevitabilmente i nuovi protagonisti del real estate, anche nel panorama italiano. Un’opportunità molto vantaggiosa per inquilini e proprietari, flessibile e comunque tutelata. 

Tuttavia, come ogni “boom” che si rispetti, le opportunità emerse grazie agli affitti brevi hanno comunque confuso i proprietari per quanto riguarda la fiscalità.

Tra i dubbi più comuni, che spesso smorzano l’entusiasmo, ci sono quelli legati alla dichiarazione fiscale. Come vanno dichiarati gli affitti brevi?

Ci pensa SOGI Gestioni ad aiutarti. 

Ecco quindi la guida definitiva aggiornata: zero fronzoli, zero giri di parole. Solo ciò che ti serve per non sbagliare e per far sì che il tuo investimento resti davvero profittevole.

Cosa si intende per affitto breve

Per legge, si parla di affitto breve quando un immobile ad uso abitativo viene locato per non più di 30 giorni consecutivi, anche tramite portali online come Airbnb o Booking, e a persone fisiche (non aziende).

Un’altra condizione fondamentale, per far sì che si parli di affitto breve, è che il proprietario non svolga attività d’impresa. Se gestisci troppi immobili o offri servizi tipici di un hotel (pulizie quotidiane, reception, colazione, ecc.), potresti rientrare nel regime imprenditoriale e non più in quello delle locazioni brevi private.

Come dichiarare i redditi da affitti brevi

I guadagni derivanti da affitti brevi vanno sempre dichiarati nel modello 730 o nel modello Redditi Persone Fisiche, nella sezione dedicata ai redditi dei fabbricati.

Puoi scegliere tra due regimi fiscali. 

IRPEF ordinaria

In questo caso, il reddito derivante dall’affitto viene sommato agli altri tuoi redditi (stipendio, pensione, ecc.) e tassato secondo gli scaglioni IRPEF. Potrebbe convenire se hai redditi bassi o puoi usufruire di deduzioni e detrazioni fiscali.

Cedolare secca

È l’opzione più utilizzata perché semplifica la tassazione e spesso permette di risparmiare.
Scegliendo la cedolare secca, paghi un’imposta sostitutiva del 21% (o 26%, a seconda dei casi) che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo.

👉 Dal 2024, infatti, la legge prevede che:

• per un solo immobile destinato ad affitti brevi si può applicare la cedolare secca al 21%;
• per più di un immobile, la cedolare diventa del 26% per i successivi.

Quanto si dichiara e come funziona la base imponibile

Il reddito imponibile corrisponde ai canoni lordi percepiti, ossia al totale dei compensi ricevuti dall’affitto.

Se utilizzi piattaforme come Airbnb o Booking, queste potrebbero trattenere una ritenuta alla fonte del 21% sui pagamenti, che andrà poi indicata nella tua dichiarazione dei redditi come imposta già versata.

Attenzione però: se scegli la cedolare secca, non puoi dedurre alcuna spesa, nemmeno quelle per pulizie, manutenzione o commissioni del portale.

Per questo è importante valutare bene, caso per caso, quale regime risulti più conveniente.

Gli adempimenti obbligatori

Oltre alla dichiarazione dei redditi, chi affitta immobili per brevi periodi deve:

1. registrarsi sul portale della questura (Alloggiati Web) per comunicare i dati degli ospiti;
2. richiedere il codice CIN (Codice Identificativo Nazionale) per ogni immobile destinato ad affitti brevi, obbligatorio dal 2025;
3. conservare i contratti e le ricevute di pagamento;
4. verificare i dati nel modello 730 precompilato, dove spesso le piattaforme inseriscono automaticamente i compensi percepiti.
   

Errori da evitare assolutamente

Quando si tratta di fisco, può essere normale incorrere in alcuni errori. Ecco perché è sempre indispensabile affidarsi ai giusti professionisti.

In generale, ecco qualche consiglio per evitare gli errori più comuni. 

❌ non dichiarare i redditi: il Fisco incrocia i dati delle piattaforme e può facilmente accertare gli importi non dichiarati. Attenzione: le sanzioni sono pesanti;

❌ superare i 4 immobili senza aprire partita IVA: oltre questa soglia, l’attività viene considerata imprenditoriale;

❌ scegliere il regime fiscale sbagliato: cedolare secca e IRPEF hanno vantaggi diversi. 

La scelta dipende esclusivamente dal tuo profilo fiscale complessivo. 

È obbligatorio, ma dichiarare correttamente ha anche dei vantaggi 

Oltre a essere un dovere – che si tratti di convenienza o meno – dichiarare correttamente i redditi è un modo per proteggere e valorizzare il tuo investimento.

Con la giusta pianificazione fiscale puoi:

• ridurre la pressione fiscale, scegliendo l’opzione più vantaggiosa;
• evitare sanzioni e accertamenti;
• gestire l’attività in modo trasparente e professionale, aumentando la fiducia dei tuoi ospiti e la reputazione online.

L’affitto breve è conveniente, se sai come gestirlo. Ma a questo ci pensa SOGI!

Gli affitti brevi restano una delle forme di investimento immobiliare più profittevoli degli ultimi anni.

Ma, come ogni attività redditizia, richiedono attenzione, pianificazione e conoscenza delle regole fiscali.

Dichiarare i redditi in modo corretto significa:

• rispettare la legge;
• evitare problemi futuri;
• e soprattutto massimizzare i guadagni reali, al netto delle imposte.

Con un po’ di organizzazione (e magari il supporto di un consulente fiscale esperto in locazioni brevi), puoi trasformare la tua casa – o il tuo investimento immobiliare – in una fonte di reddito stabile, sicura e perfettamente in regola.

Ma a questo ci pensa SOGI Gestioni.

Richiedi una consulenza e ci occuperemo noi dei tuoi affitti brevi, così che tu possa goderti al massimo le tue rendite.